房貸每月要繳多少？

房貸月繳金額取決於三個因素：貸款金額、利率、還款年限。以 2026 年最新五大銀行新承作利率 2.327% 為例：

• 貸款 1,000 萬、利率 2.327%、30 年期：本息均攤每月約繳 39,000 元
• 貸款 800 萬、利率 2.327%、30 年期：本息均攤每月約繳 31,200 元
• 貸款 1,500 萬、利率 2.327%、30 年期：本息均攤每月約繳 58,500 元

利率每上升 0.25%，每 1,000 萬貸款的月繳金額大約多 1,200～1,400 元。用下方試算工具輸入你的條件，立刻算出每月還款金額。

本息均攤和本金均攤差在哪？

這是房貸最常見的兩種還款方式，差別在於每月繳款金額的分配方式：

適合族群：

• 本息均攤：每月支出穩定好規劃，適合收入固定的上班族，也是多數人的選擇
• 本金均攤：前期壓力大但總利息較少，適合收入較高或預期未來收入會減少的人

2026 年房貸利率大概多少？

2026 年房貸利率來到 17 年新高，五大銀行（台銀、合庫、土銀、華南、一銀）新承作房貸利率已達 2.327%。

目前各類房貸利率範圍：

央行利率動態： 央行已「連七凍」，基準利率維持不變。雖然升息循環暫緩，但目前利率水位仍處於近年高點。短期內利率大幅下降的可能性不高，購屋族應以目前利率水準做還款規劃，避免過度樂觀預期降息。

新青安貸款 2026 年 7 月即將截止！

新青安貸款（青年安心成家貸款 2.0）將於 2026 年 7 月截止受理，這是目前市場上利率最低的房貸方案，有購屋計畫的人務必把握最後機會。

新青安貸款重點整理：

• 截止時間：2026 年 7 月（届滿不續辦）
• 累計撥貸：已達 1 兆 1,863 億元，申請量龐大
• 前 2 年利率：1.775%（政府補貼 1 碼）
• 貸款額度：最高 1,000 萬
• 還款年限：最長 40 年
• 寬限期：最長 5 年（只繳利息不繳本金）

申請條件摘要：

1. 借款人年齡 18 歲以上
2. 借款人及配偶名下均無自有住宅
3. 家庭年收入在一定額度以下（各銀行略有不同）

注意： 市場傳出新青安 2.0（後續版本）的條件可能趨嚴，包括限縮額度或收緊資格審查。如果你符合資格且有購屋需求，建議盡早在 2026 年 7 月前完成申請，以鎖定目前的優惠條件。

貸款成數怎麼看？

貸款成數指的是銀行願意借你的金額占房屋價值的比例。成數越高，自備款壓力越小。

一般住宅貸款成數：

影響貸款成數的因素：

• 信用評分：聯徵中心信用分數 700 分以上較有利，低於 600 分可能被降成數或拒貸
• 收入穩定度：軍公教、上市櫃員工通常可取得較高成數
• 房屋條件：屋齡超過 30 年、特殊物件（如工業宅、地上權）成數較低
• 央行信用管制：央行對特定地區實施選擇性信用管制，限制第二戶以上的貸款成數與寬限期，購買前應確認最新管制區域與規定

寬限期是什麼？要不要用？

寬限期＝只繳利息、不繳本金的期間。在寬限期內月繳金額會大幅降低，但本金完全沒有減少。

以貸款 1,000 萬、利率 2.327% 為例：

寬限期結束後月繳金額會暴增超過 2 倍（從 19,400 → 41,800 元），而且因為寬限期間本金沒有減少，總利息也會增加。

新青安寬限期長達 5 年，看似很吸引人，但要特別注意第 6 年開始的還款壓力。

什麼人適合用寬限期？

• 短期內有大筆支出（如裝潢費用），需要暫時減輕房貸壓力
• 確定未來收入會大幅增加（如升遷、副業收入）
• 計畫在寬限期內另外存錢，寬限期結束後一次性還一大筆本金

不建議使用寬限期的情況：

• 沒有明確的財務規劃，只是因為現在繳不起才用
• 收入不太可能增加，寬限期結束後會更繳不起

提前還款划算嗎？

在利率 2.327% 的環境下，提前還款的效益比低利率時代更大。以 1,000 萬貸款、2.327%、30 年為例：

每月多繳 vs 一次性還款比較：

提前還款前要注意：

• 違約金條款：多數銀行在貸款前 2～3 年內提前還款會收取違約金（通常為提前還款金額的 1%～2%），務必先確認合約內容
• 手邊流動性：不要把所有積蓄都拿去還房貸，建議至少保留 6 個月生活費的緊急預備金
• 投資報酬率比較：如果你的投資報酬率穩定高於房貸利率 2.327%，把錢拿去投資可能更划算（但要考慮風險）

房貸利率怎麼跟銀行談？

房貸利率不是銀行說多少就多少，是可以談判的。以下是實用的談判技巧：

談判前的準備：

1. 同時向 2～3 家銀行申請：拿到不同報價後，用較低的利率去跟其他銀行談
2. 了解自己的優勢條件：薪轉戶、公教人員、百大企業員工通常可以拿到更低利率
3. 確認信用分數：聯徵中心信用分數 700 分以上是基本門檻，分數越高談判籌碼越大

可以談判的項目：

提高談判成功率的方法：

• 自備款比例越高（3 成以上），銀行風險越低，利率越好談
• 將薪轉帳戶、信用卡都集中在同一家銀行，爭取「往來戶」優惠
• 年底或銀行業績壓力大時申請，較有機會拿到優惠利率

轉貸和增貸是什麼？什麼時候該考慮？

轉貸＝把房貸從 A 銀行搬到 B 銀行，目的是取得更低利率或更好條件。 增貸＝在原有房貸的基礎上，向銀行多借一筆錢。

轉貸成本估算（約 1～3 萬元）：

什麼時候轉貸划算？ 一般來說，新舊利率差距在 0.3% 以上才值得考慮轉貸。以貸款餘額 800 萬、剩餘 20 年為例：

• 利率差 0.3%：每年省約 24,000 元利息，約 1 年回本轉貸成本
• 利率差 0.5%：每年省約 40,000 元利息，約半年就能回本

增貸條件：

• 房屋鑑價金額高於目前貸款餘額（有增值空間）
• 借款人信用與收入狀況良好
• 增貸利率通常比原房貸利率略高

買房要準備多少自備款？

除了頭期款（通常是房價的 2～3 成），買房還有許多隱藏費用。詳細的自備款項目拆解與試算，請參考我們的 自備款試算器，可以一次算清楚頭期款、稅費、代書費、裝潢等所有費用，避免買房預算抓太少。

簡單估算：建議自備款至少準備房價的 35%，才能涵蓋頭期款加上各項雜費。

常見問題

本金攤還跟本息攤還差在哪？

本息均攤每月繳款金額固定，適合收入穩定的人做預算規劃；本金均攤前期月繳較高但逐月遞減，總利息比本息均攤少約 10%～15%。以 1,000 萬貸款、利率 2.327%、30 年為例，本金均攤可省下約 54 萬利息，但第一個月要多繳約 8,000 元。多數銀行預設本息均攤，想改為本金均攤需在簽約時主動提出。

提前還款要違約金嗎？

多數銀行在貸款前 2～3 年內提前還款會收取違約金，通常為提前還款金額的 1%～2%。超過綁約期後提前還款則不收違約金。建議在簽約前仔細確認合約中的違約金條款，包括綁約期間、計算方式與適用範圍（部分還款或全部清償）。新青安貸款也有類似的綁約期規定。

雙薪家庭可以合併貸款嗎？

可以。雙薪家庭可以選擇共同借款（兩人同為借款人）或一人借款、一人擔保。共同借款的好處是可以合併兩人收入計算負債比，提高可貸金額與貸款成數。但要注意，共同借款人都會在聯徵紀錄上留下房貸記錄，未來若其中一人想再買房，會被視為「第二戶」而受到較嚴格的貸款限制。

房貸最長可以貸幾年？

一般房貸最長 30 年，新青安貸款最長可達 40 年。但實際核准年限會受到借款人年齡與房屋屋齡的限制——多數銀行要求「借款人年齡 + 貸款年限 ≤ 75 年」且「屋齡 + 貸款年限 ≤ 60 年」。例如 40 歲的人最長約可貸 35 年，屋齡 25 年的房子最長約可貸 35 年。年限越長月繳越低，但總利息也越高。

延伸閱讀

• 頭期款試算
• 新青安貸款攻略
• 房貸轉貸指南